فروش مال غير منقول بدون تنظيم سند رسمي(2)

گفتار دوم: آثار فروش مال غير منقول بدون تنظيم سند رسمي
 

پس از بحث در مورد وضعيت حقوقي فروش مال غير منقول بدون تنظيم سند رسمي، و معتبر شناختن آن، اكنون بايد آثار چنين عقدي را نسبت به طرفين و در برابر اشخاص ثالث بررسي كنيم.
مطابق ماده 219 و 231 قانون مدني اصولاً و جز در موارد استثنايي، آثار هر قراردادي محدود بين طرفين قرارداد كه آن را انشا كرده اند و قائم مقام ايشان مي باشد و نمي تواند به اشخاص ثالث تسري پيدا كند. منظور از عدم تاثير قرارداد نسبت به اشخاص ثالث اين است كه اصولاً قرارداد نه حقي براي اشخاص ثالث ايجاد مي كند، نه تكليفي بر عهده ايشان قرار مي دهد و نه حقي قرارداد و جريان آثار آن، در برابر اشخاص ثالث منتفي و غير قابل استناد باشد و اين اشخاص در مواردي كه منافعشان اقتضا كند، بتوانند تحقق و جريان آثار قرارداد را انكار كنند و اعتباري براي آن نشناسند. هرگاه آثار قرارداد با منافع شخص ثالث ناسازگار و غير قابل جمع باشد، تشخيص اين كه اثر قرارداد مقدم است يا منافع شخص ثالث، طبق اصول و قواعد حقوقي انجام مي گردد. مثلاً هرگاه مديون مالي از اموال خود را مطابق قانوني و با رعايت شرايط لازم و مقرر بفروشد، داين نمي تواند بدون اعتنا به وقوع اين معامله و استقرار حق خريدار نسبت به مال مزبور، درصدد بازداشت اين مال جهت استيفا حق خود برآيد.
به عبارت ديگر تاثير قرارداد نسبت به شخص ثالث با قابل استناد بودن تحقق و جريان آثار قرارداد مذكور در برابر شخص ثالث، دو مفهوم حقوقي جدا است. بنا به مراتب مذكور در بالا، ابتدا آثار عقد فروش مال غير منقول بدون تنظيم سند رسمي را در بحث نخست و سپس آثار آن را در برابر اشخاص ثالث، در بحث دوم مي آوريم.

بحث نخست: آثار فروش مال غير منقول بدون تنظيم سند رسمي، نسبت به طرفين
 

روشن است كه منظور از اموال غير منقول كه آثار فروش آن مورد بحث است، اموال غير منقول ثبت شده يا اموال غير منقولي است كه طبق ماده 47 ق.ث.، ثبت سند معامله مربوط به آن اجباري است. بعضي از آثار فروش مال غير منقول مذكور، از جهت اين كه قانون ثبت، فروش آن را به نام شخصي دليل مالكيت آن شخص مي داند و نسبت به اموال غير منقول از تصرف به عنوان مالكيت كه در مورد اموال منقول دليل مالكيت شناخته شده اعراض كرده است، با آثار فروش مال منقول، متفاوت است. هر چند كه اثر اصلي بيع نسبت به مال غير منقول و منقول كه انتقال مالكيت مبيع معين از فروشنده به خريدار است، يكسان و بي تفاوت مي باشد. اين ُار را در زير بررسي مي كنيم.

الف : اثر عقد در لوازم و توابع مورد عقد
 

اين موضوع نيازي به بحث ندارد كه اثر عقد محدود به عين مورد عقد نمي باشد، بلكه به لوازم وتوابع عرفي آن نيز تسري خواهد داشت. فروش مال غير منقول بدون تنظيم سند رسمي، مانند هر عقد بيع ديگر نه تنها موجب انتقال مالكيت مبيع به خريدار و انتقال ثمن معين به فروشنده يا اشتغال ذمه خريدار به ميزان ثمن كلي در برابر فروشنده خواهد بود، بلكه سبب انتقال توابع هر يك از دو مورد معامله به خريدار يا فروشنده يا موجب پيدايش تعهد نسبت به انجام اموري كه عرفاً از توابع مورد معامله است، نيز مي باشد . ماده 220 قانون مدني مقرر كرده است:
عقود نه فقط متعاملين را به اجراي چيزي كه در آن تصريح شده است ملزم مي نمايد بلكه متعاملين به كليه نتايجي هم كه به موجب عرف و عادت يا به موجب قانون از عقد حاصل مي شود ملزم مي باشند.
ماده 356 قانون مدني ، در مورد عقد بيع چنين مقرر مي دارد:
هر چيزي كه بر حسب عرف و عادت جزء يا از توابع مبيع شمرده شود يا قرائن دلالت بر دخول آن در مبيع نمايد داخل در بيع و متعلق به مشتري است اگر چه در عقد صريحا؟ً ذكر نشده باشد و اگر چه متعاملين جاهل بر عرف باشند.
همچنين ماده 383 قانون مدني در تسليم مورد معامله مقرر داشته است: تسليم بايد شامل آن چيزي هم باشد كه اجزا و توابع مبيع شمرده مي شود.
اكنون فرصت مساعد براي طرح اين سئوال پيدا مي شود: هرگاه هنگام فروش مال غير منقول بدون تنظيم سند رسمي، ذكر نشود كه فروشنده ملزم به تنظيم و امضاي سند رسمي انتقال مبيع به خريدار است، آيا فروشنده را مي توان بدان ملزم ساخت يا خير. باتوجه به مقررات مذكور در بالا و ملاحظه رابطه بين سند رسمي حاكي از وقوع بيع و آثار ثبت ملك به نام شخص در دفتر املاك، مي توان اظهار نظر كرد كه بايع قانوناً موظف به تنظيم سند رسمي حاكي از انتاقل مبيع به خريدار به عنوان نتيجه عرفي حاصل از عقد و تسليم يكي از توابع مبيع به خريدار، مي باشد و الزام بايع را به اين امر مي توان درخواست كرد. زيرا سند رسمي بيع مذكور و ثبت انتقال ملك به نام خريدار، مانند كليه يا رمز در ساختمان و اطاقهاي آن، عرفا و عادتاً از توابع مبيع غير منقول است كه زمينه را براي امكان استفاده كامل از مبيع، (مثل فروش و رهن گذاردن آن)، فراهم مي سازد. سند رسمي و ثبت ملك در دفتر املاك به نام خريدار وسيله معرفي خريدار به عنوان مالك ملك وانتفاع از آثار مالكيت است. افزون بر اين وضعيتي كه تابعيت عرفي سند رسمي بيع و ثبت انتقال ملك به نام خريدار را نسبت به مبيع، آشكارتر مي سازد اين است كه پس از تحقق بيع و انتقال مالكيت مال غير منقول به خريدار، وجود سند و ثبت ملك به نام فروشنده هيچ فايده قانوني براي فروشنده ندارد، بلكه داراي فايده براي خريدار و مالك واقعي ملك مي باشد.

ب : امكان انتقال مبيع غير منقول به ثالث بدون تنظيم سند رسمي
 

خريدار مال غير منقول بدون تنظيم سند رسمي، مي تواند مبيع را بدون تنظيم سند رسمي ، منتقل كند . در اين صورت خريدار جديد مي توان به عنوان جانشين خريدار نخست، تنظيم سند رسمي فروش به نام خود را درخواست كند، زيرا ديديم كه خريدار نخست، مالك مبيع غير منقول مي شود و هر مالكي مي تواند هر تصرف قانوني را كه بخواهد در ملك خود به عمل آورد (ماده 30 قانون مدني ) ولي اين نكته را نبايد از نظر دور داشت كه براي رسيدن به منظور بالا، طرح دعوي عليه فروشنده مطرح گردد. زيرا از يك طرف، در فرض جريان دعوي عليه فروشنده نخست به تنهايي و محكوميت او به تنظيم سند رسمي انتقال، دو سند رسمي بايد تنظيم و انضا شود، يكي سند حاكي از انتقال ملك از فروشنده نخست به فروشنده دوم و ديگري سند مربوط به انتقال ملك از فروشنده دوم به خريدار دوم، و در صورت عدم جلب فروشنده دوم به دادرسي، و عدم صدور حكم بر الزام او، حكم بالا نسبت به فروشنده دوم بي اثر و در نتيجه به علت عدم امكان الزام او به امضاي سند رسمي انتقال از فروشنده نخست به او و از او به خريدار دوم، حكم صادر عليه فروشنده نخست، مبني بر الزام به تنظيم و امضاي سند رسمي انتقال به نام خريدار دوم، غير قابل اجرا خواهد بود و بدين جهت خواهان در طرح دعوي مزبور حتي به تحصيل راي به سود خود توفيق نخواهد يافت. از طرف ديگر، اگر فروشنده دوم منحصراً به دادرسي فراخوانده شود، باز هم اجراي حكم دائر بر تنظيم وامضاي سند رسمي انتقال به نام خريدار دوم، به دليل اين كه تنظيم سند رسمي انتقال از فروشنده نخست به فروشنده دوم در نتيجه دخالت فروشنده نخست در تنظيم و امضاي اين سند، لازم است، غير ممكن خواهد بود.

ج : فراهم شدن زمينه تقاضاي الزام فروشنده به تسليم مبيع و منافع آن به خريدار
 

يكي از آثار بيع مال غير منقول بدون تنظيم سند رسمي فروش، همانند بيع با سند رسمي، اين است كه خريدار مي تواند حتي بدون درخواست الزام فروشنده به تنظيم و امضاي سند رسمي بيع، فروشنده را ملزم به تسليم مبيع مذكور و منافع آن كند. زيرا فرض اين است كه با انشاي بيع به وسيله طرفين مالكيت مبيع به خريدار منتقل شده و هر مالكي حق دارد تسليم مال خود و منافع آن را از بايع يا از هر شخص كه متصرف در آن است، بخواهد و براي تقاضاي مذكور و اجراي حكم محكوميت فروشنده به تسليم مبيع و منافع آن، تنظيم و امضاي سند رسمي انتقال لازم نمي باشد.

بحث دوم: آثار فروش مال غير منقول بدون تنظيم سند رسمي، در برابر اشخاص ثالث
 

فروش مال غير منقول بدون تنظيم سندرسمي، يك عمل حقوقي است كه اصولاً در برابر اشخاص ثالث نيز قابل استناد و داراي آثار قانوني خود مي باشد. با اثبات وقوع عقد مزبور، اشخاص ثالث نم يتوانند، نسبت به آن ترتيب اثر ندهند و مالكيت خريدار را در مال مزبور، مورد انكار قرار دهند و در نتيجه به استناد تحقق يك قرارداد جديد و لاحق مدعي حقي براي خود در مبيع مذكور گردند. در مقاله پيش بيان شد، كه مالك مال غير منقول حتي اگر در قراردادي صرفاً متعهد به فروش مال مزبور به ديگري گردد، براي خريدار نوعي حق عيني در مال مزبور پديد مي آيد كه هر چند اين حق عيني، حق مالكيت نيست ولي متعهد له مي تواند براساس آن متعهد را ملزم به بيع همان مال خود كند و نتيجه اين وضعيت اين است كه متعهد نمي تواند ان را بدون اذن متعهد له به ديگري انتقال دهد يا نسبت به آن عمل حقوقي انشا كند كه مقتضاي آن با تعهد پيشين او منافات داشته باشد. پس در صورت انشاي خود عقد بيع به وسيله طرفين، كه موجب انتقال مالكيت مبيع به خريدار مي باشد، غير معتبر بودن تصرفات حقوقي بعدي بايع روشن تر است.
موضوعي كه در اين مورد در خور توجه است، اثبات وقوع بيع مال غير منقول است. چون بنابر فرض، بيع مزبور در سند رسمي انعكاس نيافته است، اثبات تشكيل آن در برابر اشخاص ثالث، آسان نمي باشد، كه اين امر ضمن طرح مسايل زير مورد بررسي قرار مي گيرد.
مسايل مربوط به موضوع مقاله: در پايان اين مقاله، طرح مسايل زير مناسب است:
مساله 1 : هر یك از دو بيع مال غير منقول كه براي يكي از آن در سند رسمي و براي ديگري سند عادي داراي تاريخ مقدم تنظيم شده است، چه وضعيتي دارد؟
هرگاه مالي غير منقول ، به وسيله مالك مورد دو عقد بيع، يكي با سند رسمي و ديگري با سند عادي داراي تاريخ مقدم بر تاريخ سند رسمي قرار گيرد، سند عادي مزبور قابل استناد در برابر خريدار با سند رسمي نخواهد بود و خريدار با سند عادي در دعوي الزام فروشنده به تنظيم و امضاي سند رسمي، پيروز نخواهد شد. زيرا طبق ماده 1305 قانون مدني ، كه مقرر مي دارد:
در اسناد رسمي تاريخ معتبر است حتي بر عليه اشخاص ثالث ولي در اسناد عادي تاريخ فقط درباره اشخاصي كه شركت در تنظيم آنها داشته و ورثه آنان و كسي كه به نفع او وصيت شده معتبر است. ؛
تاريخ سند عادي مذكور در برابر اشخاص ثالث، قابل استناد نيست؛ بنابراين سند مزبور مانند سند عادي فقاد تاريخ بوده و بنابر اصل تاخر حادث، تاخر مندرجات آن نسبت به مندرجات سند رسمي مفروض خواهد بود. در نتيجه خريدار با سند عادي نمي تواند با تكيه بر تاريخ سند، خود را مالك مبيع معرفي كند و بايد حكم بر وقوع بيع براي خريدار با سند رسمي صادر گردد، مگر اينكه ثابت شود تاريخ انشاي بيع موضوع سند عادي، مقدم بر تاريخ بيع مورد سند رسمي بوده است كه در اين صورت مبيع متعلق به خريدار با سند عادي مي باشد و معامله با سند رسمي، معامله فاقد اعتبار و نفوذ خواهد بود؛ مانند اينكه خريدار با سند عادي مبادرت به طرح دعوي عليه فروشنده به خواسته تنظيم و امضاي سند رسمي انتقال كند و فروشنده در تاريخ پس از طرح دعوي مذكور، ملك مورد بيع موضوع سند عادي را با سند رسمي به شخص ثالث منتقل كند، يا اين كه خريدار با سند رسمي اقرار كند كه بيع با سند رسمي پس از بيع با سند عادي واقع گرديده است، كه در اينگونه موارد، به تقاضاي خريدار با سند عادي، سند رسمي مذكور ابطال شده و فروشنده ملزم به تنظيم و امضاي سند رسمي فروش مال مزبور به خريدار با سند عادي خواهد گرديد.
مساله 2: وضعيت هر يك از دو بيع يك ملك به دو شخص با سند عادي چگونه مشخص مي شود؟ در عمل ممكن است، پس از طرح دعواي خريدار سند عادي عليه فروشنده به خواسته الزام به تنظيم و امضاي سند رسمي بيع مذكور، شخص ثالث با استناد به سند عادي ديگري كه به امضاي فروشنده رسيده است در دعوي وارد شود و مدعي گردد كه آن ملك، پسش از فروش به خواهان، به او انتقال داده شده است، يا اين كه او نيز مبادرت به طرح دعواي ديگري عليه بايع به خواسته الزام بايع به تنظيم و امضاي سند رسمي بيع به نام خود نباشد، آيا اين مورد اگر دليل بر تقدم حق يكي از دو عقد بر ديگري نباشد، آيا مي توان تاريخ مندرج در دو سند را ضابطه تقدم حق يكي از دو خريدار بر ديگري دانست و حكم كرد كه فروشنده بايد سند رسمي انتقال را به نام خريداري كه تاريخ سند عادي او مقدم بر تاريخ سند عادي ديگر است، تنظيم و امضا كند؟ يا اين كه هرگاه يكي از دو سند داراي تاريخ و ديگري فاقد تاريخ باشد، آيا مي توان به حكم اصل تاخر حادث، انشاي مندرجات سند فاقد تاريخ را نسبت به انشاي مندرجات سند داراي تاريخ، موخر دانسته و فروشنده را به تنظيم و امضاي سند رسمي انتقال به نام خريدار سند عادي داراي تاريخ، ملزم ساخت. در نهايت، اگر هر دو سند عادي فاقد تاريخ و يا هر دو داراي تاريخ، واحد باشد، هر يك از آن دو چه وضعيتي خواهد داشت. همچنين آيا اعلام بايع نسبت به تقدم تاريخ عقد موضوع يكي از دو سند نسبت به موضوع سند ديگر مي تواند مبناي حكم بر اعتبار عقدي كه تشكيل آن مقدم معرفي شده است و بي اعتباري عقد ديگر، قرار گيرد؟ اين مساله در دو فرض زير مطالعه مي شود:
فرض نخست: هر دو سند فاقد تاريخ يا داراي يك تاريخ مي باشد و بايع تقدم هيچيك از دو بيع را نسبت به ديگري تاييد نمي كند. در اين فرض با در نظر گرفتن اصول و قواعد حقوقي، به نظر مي رسد كه در هر حال هيچيك از دو سند عادي را نمي توان بر ديگري ترجيح داد، مگر اين كه تقدم انشاي بيع موضوع يكي از دو سند بر انشاي معامله سند ديگر به وسيله دليل يا اماره ثابت گردد.
نتيجه عدم امكان ترجيح يكي بر ديگري، محكوميت هر دو خريدار در دعوي الزام فرونشده به تنظيم و امضاي سند رسمي انتقال است. زيرا از يك طرف تحقق مفاد هيچيك را نمي توان مقدم بر ديگري فرض كرد، از طرف ديگر، مفاد و سند با هم معارض است و جمع بين دو معامله دو سند عادي ممكن نيست و نيز ترجيح عقد موضوع يكي از دو سند عادي بر عقد موضوع سند ديگر، بدون مرجح و غير قابل توجيه است، همچنين توسل به استقراع به دليل خلاف قاعده بوده آن و محدوديت استفاده از آن به موارد مصرح در قانون، نمي تواند از بين دو شخص مذكور، شخصي را كه معامله اش با فروشنده معتبر بوده و استحقاق دارد كه سند رسمي انتقال ملك به نام او ثبت شود، تعيين كند.
بايد اضافه كنيم كه پيدايش اين وضعيت در فروش مال به دو شخص با دو سند رسمي كه داراي تاريخ واحد باشد نيز مكن است، مانند اين كه سند رسمي انتقال به سويله مالك و وكيل او به طور جداگانه در دفترخانه در يك روز تنظيم و امضا شود و تقدم ساعت وقوع يكي از دو معامله بر ديگري معلوم نباشد.
فرض دوم: بايع تقدم تاريخ يكي از دو بيع داراي تاريخ يكسان يا فاقد تاريخ را نسبت به ديگري تاييد مي كند. در اين فرض بايد بيعي كه تقدم ان به وسيله بايع مقدم و در نتيجه معتبر معرفي مي شود، داراي اعتبار تلقي شود. زيرا ، براساس آنچه در فرض نخست ذكر شد، به لحاظ اين كه هيچيك از دو بيع بر بيع ديگر ترجيح ندارد، هيچيك از دو خريدار نمي تواند بايع را ملزم به تنظيم سند رسمي انتقال يا تسليم ملك مورد معامله به خود كند. اما در اين ميان هرگاه بايع تقدم يكي از دو بيع را بر ديگري تاييد كند، اين تاييد، در حقيقت اقرار به اعتبار بيعي كه تقدم ان مورد تاييد بايع قرار گرفته است، مي باشد كه نتيجه آن حكم اعتبار اين بيع و تنظيم سند رسمي انتقال با خريدار ان خواهد بود. بنابراين اعتبار بيع مذكور، از جهت اين نيست كه تاييد بايع به عنوان يك دليل بر تقدم واقعي و ترجيح اين بيع بر بيع ديگر مورد استناد قرار مي گيرد؛ كه تاييد مزبور نمي تواند دليل و يا حتي اماره اعتبار يكي از دو بيع در برابر بيع ديگر باشد؛ بلكه صرفاً از جهت دلالت اقرار به زيان مقر يعني شخص فروشنده مي باشد؛ وقتي دلالت دو سند عادي به لحاظ تعارض مفاد آن دو ساقط مي شود، و در نتيجه هيچيك از دو خريدار نمي تواند با استناد به سند عادي ادعاي خود را ثابت كند، تنها اقرار به عنوان دليل منحصر مي تواند در برابر فروشنده مثبت ادعاي خريداري شود كه بيع ملك به او پيش از بيع ديگر مورد اقرار فروشنده قرار گرفته است.
فرض سوم: دو سند عادي داراي تاريخ متفاوت يا يكي از آن دو داراي تاريخ و ديگري بدون تاريخ است. در اين دو فرض، بايد سند عادي داراي تاريخ يا داراي تاريخ مقدم معتبر تلقي گردد و بدين جهت اين فرض بايد در دو حالت زير بررسي شود:
حالت 1 : دو سند عادي داراي تاريخ متفاوت باشد. در اين حالت هيچيك از ان دو برابر ديگري قابل استناد نيست و دلالت دو سند بين دو خريدار به علت تعارض مفاد آن دو ساقط مي گردد، اما سند داراي تاريخ مقدم براساس اعتبار اقرار به زيان مقر به وسيله خريدار اين سند عليه فروشنده قابل استناد است. بنابراين دادگاه بايد به اعتبار مندرجات سند عادي مذكور رسيدگي كند و در صورت اثبات وجود تاريخ مذكور در سند، در زمان امضاي ان به وسيله فروشنده، راي بر محكوميت او به تنظيم و امضاي رسمي انتقال ملك به خريدار و تسليم ملك مورد معامله به او بدهد، هر چند كه صحت تاريخ مذكور ثابت نشود. زيرا، از يك طرف پس از سقوط دو سند، ادعاي هر دو خريدار به دليل تعارض غير قابل قبول مي شود، اما در اين ميان پس از ثبوت وجود تاريخ مقدم مذكور در مان امضاي سند عادي به سويله فروشنده، نوعي اقرار كتبي فروشنده به سود خريدار سند عادي مذكور ثابت مي شود كه مي تواند مبناي راي محكوميت فروشنده گردد؛ اسين امر با قاعده غير قابل استناد بودن تاريخ در برابر اشخاص ثالث منافات ندارد و غير قابل استناد بودن تاريخ آن در برابر اشخاص ثالث موجب غير قابل استناد بودن ان در برابر فروشنده اي كه تاريخ مزبور را در زمان امضاي سند تاييد كرده است نخواهد بود. به علاوه غير قابل استناد بودن تاريخ هنگامي مطرح مي شود كه ادعاي ثالث همراه با دليلي باشد، كه بدون در نظر گرفتن تاريخ مقدم سند عادي، دليل مزبور مثبت ادعاي ثالث باشد و منحصراً تاريخ مقدم سند عادي، با دليل ثالث معارض باشد كه در اين صورت تاريخ مقدم سند عادي، غير قابل استناد در برابر ثالث خواهد بود؛ اما در حالت مورد بحث فرض اين است كه مفاد سند عادي ابراز شده به وسيله ثالث با مفاد سند عادي خواهان، حتي بدون لحاظ تاريخ مقدم اين سند، نيز تعارض داشته و ساقط مي گردد. پس از بعد از سقوط دعواي ثالث و دعواي دارنده سند، با تاريخ مقدم، استناد به سند عادي داراي تاريخ مقدم و تاريخ آن، از اين حيث هم استناد به تاريخ سند عادي در برابر ثالث محسوب نخواهد بود . تاييد فروشنده در اين حالت، نسبت به تقدم وقوع معامله موضوع سندي كه تاريخ ان موخر است، نمي تواند سبب محكوميت خردار سند داراي تاريخ مقدم گردد و صدور حكم به سود خريدار سند عادي داراي تاريخ موخر گردد، مگر اين كه ثابت شود تاريخ مقدم مذكور غير واقعي بوده و واقعاً بيع سند عادي داراي تاريخ موخر پيش از بيع سند عادي با تاريخ مقدم واقع گرديده است. زيرا با توجه به اين كه در فرض ثبوت اين موضوع كه تاريخ مندرج در سند عادي داراي تاريخ مقدم هنگام امضاي اين سند موجود بوده و با امضاي فروشنده مورد تاييد او قرار گرفته است، اين تاييد نوعي اقرار به سود خريدار سند عادي داراي تاريخ مقدم مي باشد كه رجوع از آن به سود خريدار سند عادي با تاريخ موخر و به زيان مقرله قبلي ممكن نيست، هر چند ممكن است بر اثر رجوع مذكور، از جهت تشكيل يك اقرار مستقل ديگر به سود خريدار سند عادي داراي تاريخ موخر، فروشنده در برابر اين شخص نيز مسئول تسليم بدون ملك يعني قيمت آن گردد.
هرگاه فروشنده صحت يا وجود تاريخ سند عادي داراي تاريخ مقدم را در سند ، به هنگام امضاي خود انكار كند و وجود تاريخ در زمان امضاي فروشنده ثابت نشود، الزام فروشنده به تنظيم و امضاي سند رسمي بيع و تسليم ملك به خريدار سند داراي تاريخ مقدم، امكان نخواهد داشت، زيرا اقراري به فروشنده به سود اين خريدار محقق نمي گردد، تا بتوان براساس ان فروشنده را ملزم ساخت.
حالت 2 : يكي از دو سند عادي داراي تاريخ و ديگري فاقد تاريخ باشد. در اين حالت نيز اگر چه دو سند مذكور به علت غير اقبل استناد بودن تاريخ سند داراي مقدم، متعارض بوده و به عنوان دو دليل معارض ساقط مي شود و در نتيجه در دعوي مطروح نسبت به هر يك در برابر ديگري نمي تواند مورد استناد قرار گيرد، اما با فرض ثبوت اين كه تاريخ سند عادي داراي تاريخ هنگام امضاي فروشنده موجود بوده و مورد تاييد او قرار گرفته است، اقرار فروشنده به سود خريدار سند عادي داراي تاريخ، محقق و فروشنده بر حسب اقرار خود، ملزم به تنظيم و امضاي سندرسمي انتقال ملك به اين خريدار خواهد بود، مگر اينكه ثابت شود بيع موضوع سند عادي فاقد تاريخ پيش از بيع سند عادي داراي تاريخ انشا گرديده است. هلت اين كه فروشنده ملزم به تنظيم و امضاي سند رسمي با خريدار سند عادي داراي تاريخ مي شود اين است كه بر فرض ثبوت وجود تاريخ در سند مذكور در زمان امضاي فروشنده، وقوع بيع موضوع اين سند در تاريخ مذكور در سند، بايد تحقق يافته تلقي گردد و از اين جا به حكم اصل تاخر حادث بايد انشاي بيع سند عادي فاقد تاريخ، پس از بيع سند عادي داراي تاريخ ، فرض گردد.
با توجه به مطالب مذكور در اين حالت، بايد گفت كه هرگاه فروشنده تقدم بيع سند عادي فاقد تاريخ را نسبت به بيع سند عادي داراي تاريخ تاييد كند، اين امر سبب نمي شود كه حكم به الزام فروشنده به تنظيم و امضاي سند رسمي انتقال و تسليم ملك به خريدار سند عادي فاقد تاريخ صادر گردد. زيرا بر فرض ثبوت اين كه تاريخ سندعادي داراي تاريخ در زمان امضاي فروشنده موجود بوده است، تاييد فروشنده نسبت به تاريخ مذكور در زمان امضاي سند عاد مذكور، نوعي اقرار به سود خريدار با سند عادي داراي تاريخ محسوب مي شود كه فروشنده نمي تواند با رجوع خود از اين اقرار، به زيان خريدار سند عادي داراي تاريخ و به سود خريدار ديگر، اقرار مذكور را از اعتبار ساقط كند. روشن است كه در صورت عدم اثبات وجود تاريخ در زمان امضاي فروشنده، اقرار او نسبت به تقدم وقوع بيع سند عادي بدون تاريخ نسبت به سند عادي داراي تاريخ، مي تواند مستند حكم به اعتبار اين عقد و الزام فروشنده به تنظيم و امضاي سند رسمي انتقال به نام خريدار سند عادي بدون تاريخ شود.
منبع:www.lawnet.ir